来自 美味 2018-01-06 15:13 的文章

为什么我不建议你买海南这4个市县的房子_房子

  二、风险性

  实际上,在保亭被要求2年社保之前,我还是非常喜欢保亭的,那个时候保亭只要1万的价格,而且冬天保亭响水镇以南的气候跟三亚差不了太多,夏天比三亚还舒服很多,最重要的是保亭负氧离子高,是养生的好地方,我们几乎每年冬天都会去那里爬山泡温泉。但是要求社保之后我就不再谈保亭了,要求2年社保,直接断了外地购房者的资格,谁也别想买了。

  现在这4个市县都是一样的限购政策,全市县范围内购房都要求要2年社保才有资格。目前这些市县的操作方法是,房子你交全款过来,给你开盖章收据,然后开发商或者你自己想办法找个公司去挂靠,交社保,满2年之后,或者2年内限购政策取消,再转签购房合同和网签。但是这种操作模式是违规的,还存在三大风险。

  1、一房多卖风险。

  网签是购房的最重要环节之一,网签能确保这个房子是一对一买卖的,房子有没有被交易,一看网签就知道,一旦已经网签过了,开发商就不具备对这套房子的处分权。

  对于中部4市县目前的操作模式,虽然你交了全款,但是由于目前不具备购房条件,是不能网签的,只能给你开个盖章的收据。但是你根本不知道在此之前,这个房号有没有被卖过一次甚至多次,你也无法确保在你之后,这个房号会不会被再卖多少次。

  这种一房多卖,并不是都是恶意的,因为没有网签,开发商数据丢失或出错、工作人员出错、不法分子钻漏洞等都有可能导致一房多卖的情况发生。此外,一旦未来一两年楼市行情走低,或者开发商其他原因导致资金吃紧,铤而走险恶意一房多卖的可能性也不是没有。

  而对于购房者来说,只有到2年之后,有了购房资格之后,去办理网签的时候才知道,这个房子是不是被一房多卖了。

  2、烂尾风险。

  现在楼市行情好,但是现在的金融政策明显不是偏向房价继续走高的方面,而是在不断地增加首付、增加利率、增加限制条件。虽然短期金融政策对海南的购房者影响不大,海南也在不断深化“两个库存”政策来限制库存,但是一旦全国购房热情下去,全国都在下跌的时候,如果没有大的政策刺激,海南也必不可幸免,即使房价不跌,成交量也会大幅度下降。

  之前说过,中部市县的土地价格是很低的,很多土地成交的楼面价格低于建筑成本,这就导致开发商在拿下土地之后,用土地质押拿贷款开发的道路不畅,开发压力还是会很大。一旦楼市下行,成交量大减,或者金融政策有变,开发商资金就有断链的风险,最终迎接我们的就是一个烂尾楼。

  房子烂尾、开发商跑路之后,一般情况下为了稳定,政府会出面干预,找别的公司接手重继续开发,确保购房者能够拿到房子。

  但是这种保护,是针对正常购房者的,也就是说,如果你是正常签购房合同、网签过的,即使是烂尾了,问题也不是很大,最终会有别的开发商接手继续开发,把房子交到你的手里,顶多就是迟一两年交房的事。但是对于拿着收据的人,新的开发商是不会认的,那是你跟原来的开发商之间的债权关系,跟新的开发商没有半毛钱关系,而且你们的购房程序本身就是违规的,合同也是违法的,政府也不会保护你的,你只能通过法院起诉那个老板早不知道跑哪里去了,或者早已破产的开发商,且不说能否胜诉,即使胜诉,钱也几乎是拿不回来了。

  3、拒绝交付风险。

  从法律的角度上来说,只有房产证上写了你的名字,这个房子才是你的,对于期房来说,看的就是网签。对于没有网签的购房协议是没有任何法律效力的,而且你本身不具备购房资格的情况下买的房子,到哪里去打官司都是输的。

  2018年是海南岛建省30周年,许多人都认为在今年会有大政策落户海南,如果真有大政策落地,那么海南的楼市肯定还要上涨。假如未来2年之内,你购买的房子继续上涨,那么基本上来说,2年后这套房子也到不了你手里。

  一旦房价涨幅达到一定高度,开发商会毫不犹豫地变卦,肯定不愿意把房子卖给你。正是因为整个操作模式都是违规的,所以他们完全可以找个人把自己给举报了,然后交一笔小小的罚款,再然后就是政府勒令开发商给违规购房者全部退钱,最多最多就再给你银行利息3倍的补偿。

  不要迷信手里那张盖着红章的收据,那个只能证明你交了一笔钱给开发商,形成了一个债权关系,它最大的作用就是开发商违约之后你可以拿着这个收据把钱要回来,运气好就再要个银行利息1-3倍的补偿。

  更不要认为开发商会跟你讲良心,开发商都没有良心的。所有开发商,包括你心中认为最大的那个,都不会跟你讲良心,他们只会跟你算利益。

  正是有以上三大风险的存在,我不敢给任何人推荐这几个地方的楼盘,更不敢叫你去交2年社保的方式去买房,如果我推荐了,即使没有跟着我们买,做最终还是要骂到我头上的。